미국 영주권자·시민권자의 한국 부동산 보유 및 임대 소득 신고 가이드

Aug 12

미국 영주권자나 시민권자분들 중 한국에 아파트, 상가, 토지 등 부동산을 보유하고 계신 분들이 계십니다. "한국에 있는 부동산도 미국 IRS에 신고해야 하나요?"라는 질문을 자주 받는데요.

결론부터 말씀드리면, 부동산 단순 보유만으로 발생한 소득이 없다면 IRS 신고 의무가 없습니다. 하지만 임대 소득이 발생하거나 매각하는 등 상황에 따라 신고 의무와 대상 서류가 달라집니다. 임대 소득의 경우를 알아봅니다.

1. 언제 신고 의무가 생기나요?

① 월세를 받는 경우

한국 부동산을 임대하고 월세를 받고 계신다면, 이는 미국 세무상 전 세계 소득(Worldwide Income)에 포함됩니다.

신고 방법: 개인 소득세 신고서(Form 1040)의 Schedule E (Supplemental Income and Loss)를 통해 부동산 주소, 연간 총 월세 소득, 그리고 관련 경비를 보고해야 합니다.

② 전세를 주고 보증금을 받는 경우

전세보증금은 미국 세법상 소득이 아닌 향후 돌려주어야 할 부채(Debt/Liability)로 간주됩니다.

따라서 전세보증금 자체는 소득으로 신고하지 않습니다.
주의사항: 만약 전세보증금을 한국 은행 계좌에 예치하여 이자 수익이 발생했다면, 해당 이자 소득은 Form 1040 Schedule B를 통해 신고하셔야 합니다.

2. 소득이 없어도 신고해야 하는 경우가 있나요? (금융 자산 신고)

부동산 자체는 FBAR/FATCA 신고 대상 자산이 아니지만, 부동산과 연동된 금융 계좌 때문에 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

FBAR (FinCEN Form 114 - 해외금융계좌신고): 전세보증금이나 월세 수입 등을 보관하는 한국 은행 계좌의 잔액 합계가 연중 단 한 번이라도 미화 $10,000을 초과한 경우, 미 재무부 FinCEN에 별도로 FBAR 신고를 해야 합니다.
FATCA (Form 8938 - 해외금융자산신고): 해외 금융자산 총액이 일정 기준(거주 상태 및 혼인 여부에 따라 $50,000~$75,000 이상)을 초과하는 경우, 개인 세금보고(Form 1040) 시 Form 8938을 첨부하여 보고해야 합니다.

3. 한국에서 낸 세금과 비용은 공제되나요?

네, 이중과세를 방지하고 실제 순소득에 대해서만 과세하도록 다양한 공제 혜택이 제공됩니다.

① 외국납부세액공제 (Foreign Tax Credit)

한국 국세청에 납부한 소득세는 미국 세금보고 시 Form 1116(Foreign Tax Credit)을 통해 미국 세금에서 공제받을 수 있습니다.

② 임대 관련 비용 처리 (Deductions)

월세 소득을 보고할 때, 부동산을 운영·유지하기 위해 지출된 아래 항목들은 Schedule E 상의 필요 경비로 공제받아 과세 소득을 낮출 수 있습니다.

본 칼럼은 IRS Publication 527(Residential Rental Property (Including Rental of Vacation Homes)) 등을 기반으로 작성되었습니다.

MOON LEE CPA FIRM